最近很多要购房的朋友们发现，利率市场越来越不友好了，尤其是每到年终岁尾的时候，很多银行都会告诉你，你这个房贷可能未必很快能批，即便批下来之后，利率我们几乎不单不能给你打折，还要上浮一部分了，甚至如果你要买二套房的话，利率上浮的空间更加大。

今天利率已经不便宜了，买一套房子动辄要支付5%、6%的高利息，如果你贷款30年的话，那么肯定你这30年付出的利息，都将高过你的购房成本，所以有很多房产中介和资金中介，就会给你另外一个建议，他们说你今天买房未必要按揭贷款，你可以搞经营贷款，甚至还有很多人群发朋友圈，推广他们的生意，说现在你如果已经有了一套，按揭的房屋，不如把按揭贷转成经营贷，这样利息低你能省下很大一笔钱，是不是这个样子的呢？

确实，疫情以来，为了刺激经济保就业保增长，从国家到地方给出了很多优惠政策，很多银行也对中小企业的，经营贷款大开其门，不单批贷更容易了，而且利率低，有的地方还有贴息政策，这样算下来确实在很多地方，经营贷的利息是大大低于房贷的，有的中介就给你算账，你去按揭买套房年化利息可能达到6%，而经营贷还不到4%，一年就能省2%。

你要是在北京动辄买房，贷款就得三五百万的话，那你一年的利息节省，就有这个6万到10万之巨，听着确实是挺诱人的，我们今天去买理财产品的时候，经常会比较来比较去，这家银行的利息高，还是那家理财的利息高，在确保安全的前提下，谁哪怕高个0.1个百分点，我们都愿意去买，那么是不是未来贷款，我们也有很多选择呢？真的选择了经营贷，能让我们省很多钱呢？

我跟大家讲我们还真是得非常谨慎的，讨论这个问题，首先讲经营贷不是谁都可以做的，按揭贷款对于购房人的资质，要求是非常低的，你作为一个自然人，你能付得出头款首付来，你又有一个稳定的工作，按照银行测算你每月的还贷数，不超过你个人收入的三分之一，那就确认你有这个还贷能力，所以就能批给你按揭贷款。

经营贷可是不一样，人家开宗明义就说了，我这个钱不是给你买房的，是给你经营使用的，也就是说你好歹得有一个企业，你跟银行借钱的原因呢，是你的企业要发展你借钱，而不是买房。

当然很多中介会跟你讲，你不要担心你没有企业，我们可以帮你收购一家企业很便宜的，你这个企业没有流水，我们可以给你做流水，你这个钱贷出来了，谁管你是经营企业还是买房，但实际上中介给你规划的每一步，都是严重的违反法律的，买企业造假流水，向银行隐瞒你的实际借款用途，这每一步都是错的，我们只是好端端的，合法的买一个房子而已，为什么要让自己落入到违法的陷阱中呢？

咱们都不说别的，大家可以去仔细看看你跟银行的借款合同，绝对有一条银行说了，如果你实际借款资金使用的流向，不是我们合同中规定的经营，而是干别的了，尤其是去买房了，银行随时随地可以要求你马上还款，跟你签的合同作废，因为你违约在先了，其次抛去违法的事不谈，把按揭贷款转成经营贷，本身就是一个很有风险的事情，为什么？时间问题。

按揭贷款是银行跟你签的一个，长达30年的借款合同，只要你购房的时候，没有向银行隐瞒你的实际情况，银行的款也放给你了，你每个月按时还款，那么未来30年，你们这个合同都是稳定有效的，不管发生任何事情，银行都不能提前抽贷。

大家知道抽贷对于一个企业来讲，是多么痛苦和可怕的，也就是说按揭贷款的合同一签，你跟银行之间就保有了30年的稳定合同期，这对于每一个人每一个家庭来讲是至关重要的。而经营贷款，银行能批给你几年，1年、3年还是5年，还是有的中介说的，现在动辄经营贷能批10年，即便10年又怎么样。

我们知道对于一个企业来讲，最可怕的事情就是短贷长投，我一下子要投个1000万的基础设施，买个大物件，我预计我这笔投资5年能收回成本，可是银行不愿意一下子跟我签5年合同，人家可以借我1000万，但只能借我一年，未来5年要每年签一次合同，这个就叫短贷长投。

第一年银行借给你了，第二年银行借给你了，第三年银行说政策有变，我不借给你了，你怎么办，你那个设备是在运转，可是还需要三年才能收回投资，而这个时候银行说对不起，我当时借你的1000万我要全额收回，而你那一个大机器大物件，变卖了也卖不出1000万，你的资金流分分钟断掉，这就是短贷长投的危害。

回到买房上也是这样，你跟银行如果签的是按揭贷款，没事30年之内银行绝对不能抽贷，你如果跟银行签的是经营贷款呢，很多中介都忽悠你说没事，咱先签个三年的，三年之后再三年，三年之后又三年，10个三年不就30年吗？

可问题是未来情况多变，银行政策每年都要调整，今年跟你签三年经营贷了，三年之后不跟你签怎么办，房子你是买了，资产是很优质的，可是我们银行规定，现在不想借给你企业这笔经营贷，难道我就非得借给你不成，到那个时候你上哪筹钱还银行。

当然还有第三点，那就是仔细算算账，这种用经营贷代替按揭贷，未必在经济上划得来，为什么？表面上讲经营贷的利率，是低于按揭贷款利率的，可问题是很多经营贷的还款方式，让你根本没法承受，你想，同样借300万，按揭贷款分30年367还，每个月大概还2万多块钱，你在购房之前就已经算好了，我整个家庭的收入，是不是能负担得了这笔贷款，我每个月是不是能全额足实的，还银行的按揭贷款。

可如果你跟银行签的是，三年的经营贷，有两种还款方式，第一种是把你这300万贷款连本带息，分成三年36期还，你想想一个月要还多少钱，即便不算利息，每个月也得还八九万块钱，这个普通家庭他能受得了吗？

当然还有另外一种还款模式，每个月只还利息年底一次性还本金，很多中介推荐的也都是这个模式，人家说你看我们签的是三年贷款合同，每年年底你一次性把本金还了，之前的每个月呢，你就还一点点的利息就行了。

当然大家会疑问，我连每个月八九万都还不了，年底一次性还300万我还的起吗？没关系，中介跟你说，我可以帮你找过桥资金贷款，什么叫过桥资金，年底要还300万你还不上是不是，我们找人借一笔钱给你，帮你还给银行钱还进去了，过几天银行再把300万贷出来，然后你还给过桥的钱，这不就很简单很轻松的解决了吗？

可问题是谁会借你这笔钱，无利不起早，人家是要赚你的钱的，在这个市场上的报价，过桥资金的利率报价，高一点的每天可能高达5‰ 1%，低一点的一般过桥一次，一个礼拜两个礼拜也要收你2%、3%，也就是说表面上看，经营利率比按揭利率低得多，但实际上加上这每年一次的过桥利息，你未必占得着便宜。

更关键的是，如果你真的把自己的按揭转成了经营，那么每年你都得找一次过桥，一旦有一年找不到怎么办，一旦有一年过桥的资金利率，特别高怎么办。

甚至最可怕的就是我们之前提过的，银行政策变了，你借过钱的钱还给银行了，银行突然告诉你今年我们政策调整了，今年我们不给你放这笔贷了，或者得几个月之后再放给你，那么你怎么办，你能还得起这高达每个月，动辄3%到6%的高利贷要还几个月吗？

所以按揭贷款换成经营贷款，就是把自己陷于一种不稳定的状态之中，说实话如果你不是自己经营一个企业，我们真的建议各位好朋友，一定要慎之又慎。

当然我们也非常理解，各路贷款中介也好资金中介也好，为什么要强力推广这种经营贷。原因很简单，他要给你包装材料，他要给你递交银行，他要帮你找过桥资金，这每一步他都可以收你的中介费赚到钱。